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原创丨一文读懂小产权房

发布时间:2021-05-06 来源:广东联建律师 作者:廖信凯

调控政策层层围堵之下,游资瞄上了深圳小产权房,最近交易火爆程度惊动央视。

无须名额,村委过户,现买现卖,转手就赚几十万,连卖菜大妈都在讨论小产权。

深圳的小产权真的那么香吗?村委统建楼、农民房,到底哪些是小产权?集体土地上的房屋,盖村委的章就有效?

小产权与正规商品房真的就差一张纸吗?

一、小产权有哪几类

 “小产权”没有官方定义,也没有法律上的界定,甚至可以宽泛到合法商品房之外的住宅,都被叫做小产权。官方统计数据,深圳违法建筑总量达到37.94万栋,建筑面积高达4.28亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%,占深圳市总建设量的半壁江山。

笔者认为,小产权至少有一个共性,即所占土地为村集体土地而非国有已出让土地,国有土地上未取得工程规划许可或者违法加建的房屋,就是违建,不是小产权,常见的小产权有以下几类:

1.村股份公司在村集体用地上建设的统建楼

又分为经过规划国土部门批准建设的,和未取得规划国土部门批准建设或者超过批准建设的。经批准的即所谓的有“一本大证”,取得的土地使用权证登记在村股份公司名下。

2.符合“两规”“三规”但尚未取得确权的历史遗留违法建筑,即所谓的有09查违申报回执的农民房。

3.外来开发商购买村里的原村集体用地,未经合法报建手续而建设并出售的房屋,此种类型的小产权在沙井、布吉南岭村较多。

4.0962日之后建设的违法建筑。

官方文件对于第34类不予确权是有明文规定的,非原村民所建住宅类历史违建和对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违建不予处理确认(详见试点办法第21条)。

二、对小产权处置的前世今生

深圳市对该类建筑如何确权、如何办理产权登记手续进行明确,具体制度沿革如下:

1.“两规”

 “两规”实施后,在处理主体上,包括原村民、原农村集体经济组织和非原村民。处理范围上,包括违法私房和经营性违法建筑两类,在处理时间节点上,明确199935日之前建设的违法建筑(详见《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第2条规定,本规定所称历史遗留违法私房(以下简称违法私房),是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前,即199935日以前违反法律、法规所建的下列私房)。历史违建经两规确权处理后,住宅发绿本不能转让,生产经营性历史违建发红本可转让,这是深圳第一次通过立法允许小产权房转正。但因当时房地产价值不高,且处罚地价标准差异较大,大量违建未申报确权。

2.04.10.28

20041028日,市委市政府发布《中共深圳市委、深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》(通称“04.10.28”),进一步细化了相关政府部门查处违法建筑中的具体职责。

3.“三规”

2009521日,《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》 (101号文)经深圳市第四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过,200962日实施,即“三规”,该政策立足于一揽子解决农村历史遗留违法建筑处理问题,处理范围包括各类违法建筑,处理时间节点上,明确200962日之前的违法建筑。

按照“三规”规定,可以确权的历史遗留违法建筑必须是200962日之前所建成,必须为原村民或者原村集体所建的私房。换句话说,2009年以后建设的住宅想确权?想多了!

4.试点办法

20131230日,《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》试点实施办法(以下简称试点办法)发布。处理对象为“三规”实施之前所建的各类历史遗留违法建筑,但非原村民所建住宅类历史违建和对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违建不予处理确认(详见试点办法第21条)。原村民拥有3栋以内历史遗留违法建筑可进行处理确认,其中一栋以“一户一栋”处理原则,登记为商品房(红本),另外两栋通过补缴地价及罚款,可登记为非商品性质房地产(绿本)。

然而,试点办法于201441日实施,20156月即停止,首批试点区域为1个街道12个社区,包括坪山新区坑梓办事处、南山区西丽街道新围社区、宝安区沙井街道共和社区等。但因为简易处理程序要求历史违建需先经过规划国土部门的规划土地审查,确认不属于严重影响现行城市规划,导致试行效果不佳。

5.没收

2018117日,深圳公布了《没收违建指导意见》,深圳将对没收违法建筑的执行和处置采取一系列具体措施。且规定违建被没收后,法律层面上已转化为国有资产。在没收处置过程中,以区政府为主导,参照深圳现行土地政策、产业用房、人才住房和保障性住房政策,统筹制定分类处置方案。

三、买卖小产权合同到底有没有效?

判定买卖合同是否有效,主要是看是否违反法律的强制性规定,是否违反原合同法第52条。

以下是一则农村自建房买卖合同有效的案例(案号:[2016]03民终22009号案,审理单位:深圳市中级法院)

[案情简介]

19938月,深圳市宝安区人民政府向黄某兴核发了粤房字第XXXX号房屋所有权证,确认坐落于深圳市宝安三十五区XXXX的住宅楼一栋所有权人为黄某兴。19981010日,黄某兴与吴某伟签订《转让房屋合同书》,约定黄某兴是卖屋人,吴某伟是买屋人,黄某兴将上述楼房中的三单元305房屋卖给吴某伟使用,卖期50年,价款13.5万元,因本栋楼属于自建房,房地产权证不能转交吴某伟,吴某伟只能使用和出租,在政策允许房产过户时,黄某兴要积极协助吴某伟办理产权证,使用期满后,该楼房如果补地价税,吴某伟享有同商品房满期后的同等待遇。合同签订后,吴某伟向黄某兴支付了价款13.5万元,黄某兴向吴某伟交付了涉案房屋,吴某伟使用至今。

一种观点认为合同无效

理由是农村集体土地上房屋的转让涉及到对集体土地的处分,违法了《土地管理法第63规定,应属无效。

一种观点认为合同有效

理由是农村自建房的转让不违反土地管理法强制性规定,《土地管理法第63规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该条文针对的是农民集体所有的土地使用权,不是集体土地上的房屋,本案房屋属于有产权证的合法房产,当事人自愿买卖,合同已履行完毕,没有违反法律、行政法规的强制性规定,也不存在合同无效的其他情形。

终审法院认为,依据2004年,深圳市三届第一二三次常务会审议通过《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》,其第2条规定:“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定,两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”。因此,本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋,且涉案房屋亦取得房屋产权证,故黄某兴与吴某伟签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定,系双方当事人真实意思表示,该合同合法有效。

上述案例不能简单解读为小产权买卖行为有效,转让行为有效,至少需要几个前提条件,农村自建房已办理确权登记,双方真实意思表示,至于认为深圳市农村城市化后所有集体土地一律属于国家所有,而不问是否完善征转手续的“一刀切”模式,笔者不敢苟同。

更何况目前海量的小产权房尚未取得任何形式的产权登记,想要达到司法确认合同有效,怕是“蜀道难,难于上青天”。

四、买小产权博拆迁靠谱吗?

城中村在特区发展过程中反应了一定时期的历史文化风貌,在相当长的时期内为外来劳动力提供了廉价租房,曾经为深圳经济腾飞发挥过重要作用,因此对其进行综合整治后予以适当保留,也是治理措施之一。2018115日,深圳规自局公示的《深圳市城中村总体规划(2018-2025)》(征求意见稿)提出,拟规定:深圳各区54%-75%的现状城中村列入综合整治,2025年之前不得推倒重建,不再实行此前单一的“拆除重建”模式,并对综合整治的城中村进行租金价格管制,以及满足条件的城中村可纳入住房保障系统。规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里,占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%,其余各区不低于54%

根据城市更新局文件,城中村现状容积率高于2.5的原则上只能综合整治,不搞拆除重建。

看完这个,你还认为买农民房能博到拆迁吗?

外一篇:产业类、工业厂房可确权

未取得房屋产权登记的违法建筑,不仅包括违法私房,还包括生产经营性用房,即工业厂房。有别于住宅,政策对工业厂房是鼓励态度,20181010日《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》正式实施,被业界称为“新三规”,对深圳产业类和公共配套类违建的处理有了明确的方向,其中规定产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可一步到位确认为商品性质,公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质用房。其中,生产经营性历史遗留违建需补缴50%的市场评地价,商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。如果《产业类和公配类违建处理办法》正式实施,意味着深圳产办类历史遗留违建通过补缴地价50%即可转正。

五、结语

小产权房体量巨大,其形成有特定的历史原因,低廉的租金,让它成为众多来深建设者的第一站。但从流通角度看,小产权看似捡漏的价格,背后隐藏的凶险和不确定因素实在太多。

编辑:夏敏

版式: 王翔

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